基本概念
建築物從建照、營運維護、到拆除的全過程，謂之建築物生命周期，人住建築物內基本目的為安居樂業，我們要達到這個目的需要有規劃及作為才可以達到。
建築物生命周期內最大的成本即是營運維護成本，至少佔了51%，有了這一層認識以後，才能對如何界定管理水準及捨不得修繕的問題有了共識，才能迎刃解決。
管理水準如何決定
現在社區很流行豪宅、飯店式管理等字眼，殊不知越好的管理服務，需要好的人才來執行、及足夠的服務人員，這些都是靠錢堆出來的，以致很多社區付完管理費後已所剩無幾，後遺症是管理費調漲不易，修繕工程難以決議。
舉例:
假設:一戶50坪房子，每坪房子售價50萬元，在建築生命周期50年內，營運管理費即要52萬元，折每坪每月866元，每戶為43,300元。
但每月需分攤之建築生命周期內之修繕費，計算較為繁複，可參照上篇文章內文所載計算方式，得到每月應分攤之修繕費，再來計算每月每坪可支用之管理費這樣會比較確實。
但這只是理論數字，還要評估住戶是否負擔的起，才是可行的。
但至少在決定人力配置及需要怎樣的服務水準時，不致信口開河，有很客觀的數據支撐，才容易形成共識。
人力配置與科技運用
用人的成本是貴的，但卻不一定是可靠的，但要飯店式服務，用人成本高於一般行情，是肯定的。
現因定有基本工資及勞基法對勞工工作時數、休假的保障，社區在招標時應訂有價格底線，否則勢必會影響到人力素質及人員穩定性。
且如社區預算不足時，使用人力數量會有限制，要多用科技來替代人力，例:電子保全、遠端監控門禁，自動收發箱等的科技。
觀念的改變才能確保資產價值
我們居住社區在意的是安居樂業與確保資產價值，目前的作法因為缺乏周詳的規劃，及計算，很難說服區權人及形成共識，至管理不善房價沒達到應有行情案例，比比皆是，惟有先改變觀念才是正途。
